A ls het om bestemmingsplannen gaat, is het zaak om zelf heel wakker te zijn. De gemeente heeft wat het bestemmingsplan betreft geen actieve informatieplicht, anders dan de plicht de vaststelling van het bestemmingsplan te publiceren. Het is dan ook aan te raden om de publicaties van het gemeentehuis van nieuwe bestemmingsplannen goed in de gaten te houden.

In theorie kan het gebeuren dat de gebruiksmogelijkheden van uw pand ‘wegbestemd’ worden, met andere woorden dat in het nieuwe bestemmingsplan uw horeca-bestemming verdwijnt of beperkt wordt.

Wordt een bedrijf overgenomen waar een illegale aanbouw aanzit, en wordt deze illegale aanbouw in stand gehouden, dan kan de gemeente handhavend optreden op grond van bouwen zonder vergunning en mogelijk op grond van het bouwen in strijd met het bestemmingsplan. Het is dan ook van groot belang om vooraf goed te bekijken of hetgeen wat overgenomen wordt, wel is toegestaan op grond van het bestemmingsplan.
Ook een regeling om doorbraken tussen panden te voorkomen, wordt regelmatig in bestemmingsplannen opgenomen. Dit met name om de historische en monumentale bouwstructuur te bewaren, maar ook om te voorkomen dat er te grote horecavestigingen komen.

Wegbestemd
Bij de vaststelling van een bestemmingsplan wordt geen rekening gehouden met ‘eigendomsverhoudingen’. Dat betekent dat de gemeente, indien zij dat ruimtelijk van belang vindt, een pand waar voorheen bijvoorbeeld de bestemming horeca op zat in een nieuw op te stellen bestemmingsplan deze horecabestemming kan ‘wegbestemmen’ ten behoeve van een andere bestemming, bijvoorbeeld kantoor. Dit ‘wegbestemmen’ kan overigens ook per ongeluk gaan, vandaar altijd nieuwe bestemmingsplannen controleren.
Op de vaststelling van een ontwerpbestemmingsplan kunt u een zienswijze indienen waarin u kunt aangeven dat u het niet eens bent met de betreffende bestemmingsplanwijziging, en waarom. Dient u geen zienswijze in dan kunt u later in beginsel ook geen beroep indienen tegen het definitief vastgestelde bestemmingsplan.
Positief: het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan is ook een mogelijkheid om bijvoorbeeld extra bouw- of gebruiksmogelijkheden te creëren. Denk bijvoorbeeld aan de uitbreiding van bebouwing of aan de mogelijkheid om ook de eerste verdieping te gaan gebruiken ten behoeve van horeca. Bij dergelijke plannen kan getracht worden om dat met de gemeente bij vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan vastgelegd te krijgen, door het indienen van een zienswijze. Het indienen van een zienswijze kost overigens geen leges.

Overgangsrecht
Het overgangsrecht beschermt de pandeigenaar/gebruiker tegen de directe gevolgen van dit nieuwe bestemmingsplan, in die zin dat het met het bestemmingsplan strijdige gebruik mag worden voortgezet, tenzij het voor een bepaalde periode wordt onderbroken. Vaak een jaar of langer. Kunt u aantonen dat op het moment dat het bestemmingsplan in werking trad, het betreffende gebruik nog altijd aanwezig is, en niet in strijd met het vorige bestemmingsplan was, dan mag dat strijdige gebruik worden voortgezet. Wordt het gebruik langer dan een bepaalde periode onderbroken, dan mag de functie horeca op die locatie niet meer plaatsvinden.

Ook de toilet
Ook ondersteunende voorzieningen moeten een horecabestemming hebben. Denk aan de opslagruimte of toiletruimten. Als een toiletruimte op de eerste verdieping van het pand is gevestigd terwijl alleen de benedenverdieping een horecabestemming heeft, is de toiletruimte in strijd met het bestemmingsplan. In dat geval kan de gemeente handhavend optreden en sommeren om op last van verbeuring van een dwangsom de toiletten te verwijderen.
In veel hotels is er een bar of restaurant. In een heel aantal gevallen komt het voor dat deze restaurants of bars ook aan passanten, niet-hotelgasten, serveren. Dit is alleen toegestaan als het bestemmingsplan expliciet de mogelijkheid biedt voor een zelfstandige bar- of restaurantfunctie. Is die zelfstandige functie niet opgenomen in het bestemmingsplan, dan mag de hotelbar alleen schenken aan hotelgasten. Voor gemeenten is dat overigens niet altijd even makkelijk te controleren. Hetzelfde geldt voor zalenverhuur. Veel hotels verhuren zalen voor vergaderingen of privéfeesten. Ook dit is alleen toegestaan als dat in het bestemmingsplan is opgenomen.

Terras en tuin expliciet benoemen
Het gebruik van de openbare ruimte als terras moet in het bestemmingsplan zijn opgenomen. In veel gevallen is het in de praktijk zo dat terrassen op het openbare trottoir zijn toegestaan. Maar pas op: hierover kan onduidelijkheid ontstaan. In veel bestemmingsplannen is het gebruik van de openbare ruimte als terras niet specifiek geregeld. Een aantal jaar geleden oordeelde de rechter dat als het gebruik van een stuk grond als terras niet in het bestemmingsplan is opgenomen, dit gebruik in strijd is met het bestemmingsplan en dus een reden voor handhaving oplevert. Pas recent wordt het gebruik van de openbare ruimte als terras specifiek geregeld. Bijvoorbeeld in de bestemmingsplannen in Rotterdam en Amsterdam.

Horecatuin voor hotel en restaurant
Voor de bestemming tuin bij een hotel of restaurant geldt hetzelfde als voor een terras. De rechter in hoogste instantie heeft geoordeeld dat als het gaat om de bestemming ‘tuin’, gasten zich niet in de tuin mogen begeven als niet expliciet is aangegeven dat deze gronden ook mogen worden gebruikt ten behoeve van bijvoorbeeld ‘hotel’. Ook hier geldt dus dat gebruik als ‘horecatuin’ bedoeld voor hotel- of restaurantgasten, in het bestemmingsplan moet zijn opgenomen.

Gevelreclame
Voor gevelreclame dient in de meeste gevallen een omgevingsvergunning te worden aangevraagd en kan het zo zijn dat het bestemmingsplan daarover regels geeft.  Bij de kleinere reclames zal het daarbij veelal gaan om welstandsnormen, maar bij grotere reclame, zoals reclamezuilen, dient dit in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan.

Bron: Misset Horeca, Focko Pieters, (jan-febr 2016)

Een verhuurder-met-verbouwplannen kan de huurovereenkomst van een café, restaurant of hotel beëindigen als hij aan twee wettelijke criteria voldoet: 1) de verbouwing moet een renovatie zijn 2) die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

Een beëindiging van een huurcontract vanwege een renovatie komt veel vaker voor dan je denkt. Voor de verhuurders is het een gemakkelijke manier om de huurovereenkomst te beëindigen. Als een verhuurder bijvoorbeeld een aanschrijving van de gemeente voor funderingsherstel aangrijpt om een kelder te realiseren, dan creëert de verhuurder zelf een ‘renovatie’, met de bijbehorende juridische mogelijkheden. Een huurder kan daar weinig tegeninbrengen. Het pand is van de pandeigenaar en die mag zelf beslissen wat hij daarmee doet.

Als u als huurder een groot belang heeft bij de locatie en u wordt geconfronteerd met de verbouwplannen van de verhuurder, is het verstandig te achterhalen waar deze verbouwing precies uit bestaat en wat de planning is. Ook uw bereidheid om aan deze renovatie mee te werken en er over mee te denken, kan de verhuurder ertoe brengen de renovatie uit te voeren met behoud van de huurovereen-
komst.

Bij renovatie: eruit
Als de verhuurder toch kiest voor beëindiging, zal hij de noodzaak daarvan moeten aantonen. Daarbij moeten we ons realiseren dat de verhuurder aan de tekentafel staat. Hij beslist over de verbouwing, hoe lang deze duurt en hoelang er geen gebruik van het gehuurde kan worden gemaakt. Dit zijn beslissingen die aan de eigenaar toekomen en zelden door een rechter getoetst worden.

Gelukkig is niet iedere verbouwing automatisch een renovatie die tot het einde van het huurcontract leidt. Herstel van gebreken, zoals lekkage van het dak of funderingsherstel, is geen renovatie. Pas als sprake is van een vernieuwing van het gehuurde door verandering of toevoeging is er sprake van renovatie. Dat geldt ook voor sloop met vervangende nieuwbouw. Bij een renovatie mag de verhuurder zelf beslissen of hij de huurovereenkomst met de huurder voortzet.

Andere plek in het pand
Beëindiging van het huurcontract kan alleen als de renovatie niet kan worden uitgevoerd als de huurovereenkomst doorloopt. Een belangrijke indicatie dat beëindiging van het huurcontract nodig is, is een verandering van de plaats en de functie van het gehuurde. Bij een plaatswijziging kun je denken aan verplaatsing naar een plek ergens anders in het gebouw. Of dat het gehuurde deel kleiner of groter wordt.

In 2013 vond een kantonrechter in Rotterdam een uitbreiding van minder dan 15 procent geen plaatswijziging. Het ging hier om een bescheiden uitbouw. Aan de andere kant oordeelde de Hoge Raad in 2014 dat een verkleining van 700 naar 600 vierkante meter (15%) wel tot een plaatswijziging leidt.

Hoe groter, hoe gevaarlijker
Als de verbouwing een groot project is dat verder gaat dan alleen de horeca-exploitatie, zijn de risico’s voor de huurder groter. Bij een verbouwing van een heel winkelcentrum, waarin toevallig ook een brasserie zit, neemt de rechter sneller aan dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden dan wanneer de brasserie in een boerderij zit en die boerderij wordt door de verhuurder verbouwd.

In sommige gevallen heeft de gemeente belang bij de herontwikkeling van een gebied, zoals bijvoorbeeld bij Hoog Catharijne in Utrecht. Ook de belangen van NS spelen in die kwestie een rol, omdat het stationsgebied betreft. Hoe meer partijen betrokken zijn bij de herontwikkeling, hoe eerder er wordt aangenomen dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden. Zo voorkomt de rechter dat een enkele huurder een groot project met verschillende belangen kan tegenhouden.

Logische beëindiging
Hoe groter de renovatie en hoe langer die duurt, hoe lastiger het wordt om vol te houden dat de huurovereenkomst tijdens die bouwwerkzaamheden gehandhaafd kan blijven. De verhuurder moet er namelijk voor instaan dat de huurder ook echt gebruik kan maken van het pand. Misschien dat de overlast voor de huurder zelf nog wel meevalt, maar dan kan kan het nog zijn dat klanten maandenlang niet bij hem komen vanwege de andere renovatiewerkzaamheden.

Met andere woorden: als een renovatie vele maanden in beslag neemt en de huurder kan geen gebruikmaken van zijn exploitatie, dan kan de huurovereenkomst niet in stand blijven, omdat de verhuurder niet kan voldoen aan de basale verplichting tot het verschaffen van huurgenot. Welke clausules kan de huurder laten opnemen in het huurcontract?

Als een huurder zeker wil zijn van een langere duur, kan er worden afgeweken van een standaard duur van 5 + 5 jaar en deze hoger dan 5 te maken. De grondslag om wegens dringend eigen gebruik/renovatie op te zeggen, kan in de huurovereenkomst ook uitgesloten worden. Dit laatste gebeurt in de praktijk niet vaak, omdat een verhuurder hiermee niet zal instemmen. Verder zou er gedacht kunnen worden aan een bepaling dat verhuurder verplicht is een alternatieve ruimte aan te bieden als hij de huurovereenkomst wegens renovatie opzegt. In de praktijk zal dit vermoedelijk tegen hetzelfde bezwaar aanlopen, maar niet geschoten is altijd mis.

Rechten huurder
Heb ik terugkeerrecht, zoals bij woningbouwrenovaties?
Nee, niet ingeval de verhuurder de renovatie alleen maar kan uitvoeren als de huurovereenkomst is geëindigd. Als de verhuurder er echter voor kiest om renovatie mét behoud van de huurovereenkomst uit te voeren, dan is de verhuurder verplicht een redelijk voorstel te doen.

Heeft de verhuurder een inspanningsverplichting om een andere locatie te zoeken?
Nee, niet als de verhuurder de renovatie alleen maar kan uitvoeren als de huurovereenkomst is geëindigd. Als de verhuurder er echter voor kiest om
renovatie mét behoud van de huurovereenkomst uit te voeren, is de verhuurder verplicht een redelijk voorstel te doen.

Heb ik recht op schadeloosstelling voor omzetderving door gedwongen vertrek?
Als de rechter oordeelt dat de huurovereenkomst opgezegd kan worden, kun je een schadevergoeding indienen. Maar dan moet het wel zo zijn dat de verhuurder na de renovatie een soortgelijk bedrijf exploiteert, waarbij de goodwill aan jou als de voormalige huurder kan worden toegekend. Goodwill voortvloeiend uit de aard en ligging van het gehuurde, hoort toe aan de verhuurder en kan niet gecompenseerd worden. Zo’n vordering moet binnen een jaar na beëindiging worden ingesteld. Het is een lastig traject en levert zelden iets op.

Heb ik recht op schadeloosstelling voor sluiting tijdens renovatie?
Nee, je kunt wel een vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten vorderen. Die is zelden kostendekkend. Dus moet ik gewoon mijn biezen pakken en niet zeuren? Dat ligt iets genuanceerder. Verder moet er niet aan voorbij worden gegaan dat een rechter zich in een procedure, die een klein jaar duurt, een oordeel vormt of de door verhuurder aangevoerde grondslag voor beëindiging wel terecht is. Ondertussen loopt de huurovereenkomst gewoon door.