Zaak in huurpand verkopen? Indeplaatsstelling afdwingen, zo pak je het aan

Bij de verkoop van een horecabedrijf in een huurpand, moet de nieuwe exploitant de huurrechten overnemen. De onderneming behoudt nu eenmaal alleen zijn waarde als het op dezelfde locatie wordt voortgezet. Dus moet het huurcontract worden ‘overgezet’ op de koper. Vaak gaat de verhuurder simpelweg akkoord met de verkoop. Net zo vaak grijpt de verhuurder het moment aan om de huurprijs te verhogen of andere huurcondities in zijn voordeel te wijzigen. Goed onderhandelen is dan belangrijk.

Indeplaatstelling afdwingen

Soms komen partijen niet tot overeenstemming en moet er een huurindeplaatsstelling worden afgedwongen. Het huurrecht kent een wettelijke bepaling waarmee het voor een ondernemer mogelijk is zijn onderneming te verkopen en de huurrechten over te dragen. Dit wordt het recht van indeplaatsstelling genoemd.

Aan dit recht zitten strikte voorwaarden. De huurder moet een zwaarwichtig belang hebben, zoals gezondheidsproblemen of het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Verder zal de nieuwe huurder de nodige financiële waarborgen moeten stellen om de verhuurder te verzekeren van toekomstige huurverplichtingen. Tot slot moet er sprake zijn van een bedrijfsoverdracht. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als de handelsnaam, het concept en de inrichting worden overgenomen en voortgezet. Wordt aan die voorwaarde voldaan, dan kan de verhuurder zelfs door een rechter worden gedwongen de indeplaatsstelling toe te staan. Maar in de praktijk heeft de nieuwe eigenaar vaak enthousiaste plannen om de zaak om te gooien.

Toch moet je niet al te enthousiast gaan verbouwen als de verhuurder nog niet heeft ingestemd met de nieuwe huurder. Anders hoeft de verhuurder de indeplaatsstelling niet te dulden, omdat niet hetzelfde bedrijf wordt voortgezet.

Bestudeer huurovereenkomst

Wil je als verkoper een beroep doen op het recht van indeplaatsstelling, dan moet je de huurovereenkomst afstoffen. Hoe is het gehuurde omschreven? De omschrijving ‘het gehuurde dient te worden gebruikt als restaurant’ biedt meer mogelijkheden voor een nieuw concept dan de omschrijving ‘Chinees-Indisch restaurant.’ Een verhuurder gaat makkelijker overstag als de indeplaatsstelling gepaard gaat met een verhoogde huurprijs. Wettelijk gezien is dat uit den boze, maar voor een nieuwe huurder kan het interessant zijn als de hogere huurprijs ook gepaard gaat met een langere huurtermijn. Onderhandelen heeft de voorkeur. Een rechtszaak met je nieuwe verhuurder is ook niet de meest ideale start.

Pacht, franchise

Voor een huurder die zijn exploitatie pacht, is het afdwingen van een indeplaatsstelling lastiger. Aangezien die pachter geen eigenaar is van de onderneming kan hij het ook niet overdragen. Vaak komt de vraag of een pachter zijn pachtovereenkomst aan een derde mag overdragen. Als dat niet in de pachtovereenkomst is opgenomen, is die overdraagbaarheid zonder de medewerking van de verhuurder uitgesloten. Ook franchisenemers zijn niet volledig vrij om hun bedrijf te verkopen. Meestal worden door de franchisegever striktere voorwaarden opgelegd dan door de wet.

Huur, tussenhuur

Voor ondernemers die van een brouwerij huren, is een indeplaatsstelling een penibele aangelegenheid. Meestal wordt de nieuwe huurder geconfronteerd met een verslechtering van huurvoorwaarden en inkoop-condities. Enkele brouwerijen proberen bij een huurindeplaatsstelling de drankenlijst uit te breiden. Ook leggen ze ineens een minimale jaarlijkse afnamecontractueel vast.Of dat wettelijk gezien door de beugel kan, is de vraag. Bij een indeplaatsstelling treedt de nieuwe huurder in alle rechten en verplichtingen van het bestaande contract.

Soms schuift een brouwerij een nieuwe exploitant naar voren. Meestal in het kader van een schriftelijk overeengekomen recht van eerste huur of huurintredingsrecht. In het ene geval is het een keihard recht, in het andere geval is het weer zwakker.

In het algemeen kun je zeggen dat als de huidige huurder zijn verplichtingen goed is nagekomen, er een grote kans bestaat dat de nieuwe ondernemer gewoon in de plaats kan worden gesteld. Als er schriftelijk is overeengekomen dat het bedrijf eerst aan de brouwerij moet worden aangeboden, hangt het af van de formulering van het contract. In dat geval is het redelijk dat de brouwerij op zijn minst hetzelfde bedrag biedt als andere aspirant-kopers.

Als je van de brouwerij huurt maar er is geen sprake van een wettelijke indeplaatsstelling, is het verstandig om de brouwerij enthousiast te maken voor de staat van dienst van de nieuwe ondernemer, de potentie van de nieuwe zaak of andere argumenten waardoor de brouwerij het idee krijgt dat de nieuwe huurder meer gaat afnemen. Misschien is er een paraplu-deal mogelijk met andere bedrijven van de koper. 

Hoe krijg je de verhuurder mee als je jouw bedrijf wil verkopen?

De volgende 7 tricks kunnen helpen om de verhuurder te laten meewerken aan een bedrijfsoverdracht:

1. De nieuwe huurder betaalt een hogere huurprijs.
2. De nieuwe huurder komt een langere huurtermijn overeen, wat meer zekerheid biedt voor de verhuurder.
3. De nieuwe huurder biedt een hogere waarborgsom aan.
4. De nieuwe huurder toont betere ‘financiële gegoedheid’ aan, bijvoorbeeld door hoofdelijkheid in te voeren: de bestuurder is hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de huur. Ook kan er een extra contractpartij worden toegevoegd waarop de huurpenningen door de verhuurder kunnen worden verhaald.
5. De nieuwe huurder zegt toe dat hij verbeteringen aan het pand doet.
6. Wat ook kan: een van de bovenwoningen in een package deal uit het verleden ‘teruggeven’ aan de verhuurder. Let dan wel op geluidsoverlast.
7. Een (gedeeltelijke) omzetgerelateerde huurprijs aanbieden.

Zo werkt een indeplaatsstelling

Een rechter kan alleen in een bodemprocedure definitief oordelen over een huurindeplaatsstelling. Omdat zo’n procedure veel tijd in beslag neemt, zie je in de praktijk dat er bij een weigerachtige verhuurder een kort geding wordt aangespannen waarin vooruitlopend op de bodemprocedure een voorlopig oordeel aan de voorzieningenrechter wordt gevraagd. Hoewel het voor de hand ligt dat de rechter in een bodemprocedure een vergelijkbare uitspraak doet als de voorzieningenrechter, zijn er uitzonderlijke gevallen bekend waarin de uitspraak in de bodemprocedure afweek.

In eerste instantie werd de huurindeplaatsstelling goedgekeurd door de voorzieningenrechter, maar in de bodemprocedure werd deze alsnog afgewezen. Met alle gevolgen van dien: de koper moest ontruimen. Maar nogmaals: dat zijn echt uitzonderlijke gevallen. In de praktijk blijkt het starten van een kort geding voldoende drukmiddel om de verhuurder tot een regeling te dwingen.

Bij een a-b-c-verhuursituatie waarbij de brouwerij ‘tussen de huur zit’ is het verstandig om eerst te achterhalen wat de voorwaarden zijn van de hoofdhuurovereenkomst tussen de pandeigenaar en de brouwerij. Het komt voor dat de brouwerij geheel vrij is om zelf te bepalen aan wie zij onderverhuurt, maar het komt ook voor dat ook de pandeigenaar moet instemmen met de huurindeplaatsstelling. Dat kan de juridische positie van de verkoper bemoeilijken. Vooral omdat er sprake zou kunnen zijn van een wanprestatie van de brouwerij richting de pandeigenaar. Dat kan soms zelfs leiden tot ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst met daaraan verbonden de beëindiging van de onderhuurovereenkomst. Dan is het verstandig om met de brouwer op te trekken en goede afspraken te maken.