Bij de verkoop van een horecabedrijf in een huurpand, moet de nieuwe exploitant de huurrechten overnemen. De onderneming behoudt nu eenmaal alleen zijn waarde als het op dezelfde locatie wordt voortgezet. Dus moet het huurcontract worden ‘overgezet’ op de koper. Vaak gaat de verhuurder simpelweg akkoord met de verkoop. Net zo vaak grijpt de verhuurder het moment aan om de huurprijs te verhogen of andere huurcondities in zijn voordeel te wijzigen. Goed onderhandelen is dan belangrijk.

Indeplaatstelling afdwingen

Soms komen partijen niet tot overeenstemming en moet er een huurindeplaatsstelling worden afgedwongen. Het huurrecht kent een wettelijke bepaling waarmee het voor een ondernemer mogelijk is zijn onderneming te verkopen en de huurrechten over te dragen. Dit wordt het recht van indeplaatsstelling genoemd.

Aan dit recht zitten strikte voorwaarden. De huurder moet een zwaarwichtig belang hebben, zoals gezondheidsproblemen of het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Verder zal de nieuwe huurder de nodige financiële waarborgen moeten stellen om de verhuurder te verzekeren van toekomstige huurverplichtingen. Tot slot moet er sprake zijn van een bedrijfsoverdracht. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als de handelsnaam, het concept en de inrichting worden overgenomen en voortgezet. Wordt aan die voorwaarde voldaan, dan kan de verhuurder zelfs door een rechter worden gedwongen de indeplaatsstelling toe te staan. Maar in de praktijk heeft de nieuwe eigenaar vaak enthousiaste plannen om de zaak om te gooien.

Toch moet je niet al te enthousiast gaan verbouwen als de verhuurder nog niet heeft ingestemd met de nieuwe huurder. Anders hoeft de verhuurder de indeplaatsstelling niet te dulden, omdat niet hetzelfde bedrijf wordt voortgezet.

Bestudeer huurovereenkomst

Wil je als verkoper een beroep doen op het recht van indeplaatsstelling, dan moet je de huurovereenkomst afstoffen. Hoe is het gehuurde omschreven? De omschrijving ‘het gehuurde dient te worden gebruikt als restaurant’ biedt meer mogelijkheden voor een nieuw concept dan de omschrijving ‘Chinees-Indisch restaurant.’ Een verhuurder gaat makkelijker overstag als de indeplaatsstelling gepaard gaat met een verhoogde huurprijs. Wettelijk gezien is dat uit den boze, maar voor een nieuwe huurder kan het interessant zijn als de hogere huurprijs ook gepaard gaat met een langere huurtermijn. Onderhandelen heeft de voorkeur. Een rechtszaak met je nieuwe verhuurder is ook niet de meest ideale start.

Pacht, franchise

Voor een huurder die zijn exploitatie pacht, is het afdwingen van een indeplaatsstelling lastiger. Aangezien die pachter geen eigenaar is van de onderneming kan hij het ook niet overdragen. Vaak komt de vraag of een pachter zijn pachtovereenkomst aan een derde mag overdragen. Als dat niet in de pachtovereenkomst is opgenomen, is die overdraagbaarheid zonder de medewerking van de verhuurder uitgesloten. Ook franchisenemers zijn niet volledig vrij om hun bedrijf te verkopen. Meestal worden door de franchisegever striktere voorwaarden opgelegd dan door de wet.

Huur, tussenhuur

Voor ondernemers die van een brouwerij huren, is een indeplaatsstelling een penibele aangelegenheid. Meestal wordt de nieuwe huurder geconfronteerd met een verslechtering van huurvoorwaarden en inkoop-condities. Enkele brouwerijen proberen bij een huurindeplaatsstelling de drankenlijst uit te breiden. Ook leggen ze ineens een minimale jaarlijkse afnamecontractueel vast.Of dat wettelijk gezien door de beugel kan, is de vraag. Bij een indeplaatsstelling treedt de nieuwe huurder in alle rechten en verplichtingen van het bestaande contract.

Soms schuift een brouwerij een nieuwe exploitant naar voren. Meestal in het kader van een schriftelijk overeengekomen recht van eerste huur of huurintredingsrecht. In het ene geval is het een keihard recht, in het andere geval is het weer zwakker.

In het algemeen kun je zeggen dat als de huidige huurder zijn verplichtingen goed is nagekomen, er een grote kans bestaat dat de nieuwe ondernemer gewoon in de plaats kan worden gesteld. Als er schriftelijk is overeengekomen dat het bedrijf eerst aan de brouwerij moet worden aangeboden, hangt het af van de formulering van het contract. In dat geval is het redelijk dat de brouwerij op zijn minst hetzelfde bedrag biedt als andere aspirant-kopers.

Als je van de brouwerij huurt maar er is geen sprake van een wettelijke indeplaatsstelling, is het verstandig om de brouwerij enthousiast te maken voor de staat van dienst van de nieuwe ondernemer, de potentie van de nieuwe zaak of andere argumenten waardoor de brouwerij het idee krijgt dat de nieuwe huurder meer gaat afnemen. Misschien is er een paraplu-deal mogelijk met andere bedrijven van de koper. 

Hoe krijg je de verhuurder mee als je jouw bedrijf wil verkopen?

De volgende 7 tricks kunnen helpen om de verhuurder te laten meewerken aan een bedrijfsoverdracht:

1. De nieuwe huurder betaalt een hogere huurprijs.
2. De nieuwe huurder komt een langere huurtermijn overeen, wat meer zekerheid biedt voor de verhuurder.
3. De nieuwe huurder biedt een hogere waarborgsom aan.
4. De nieuwe huurder toont betere ‘financiële gegoedheid’ aan, bijvoorbeeld door hoofdelijkheid in te voeren: de bestuurder is hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de huur. Ook kan er een extra contractpartij worden toegevoegd waarop de huurpenningen door de verhuurder kunnen worden verhaald.
5. De nieuwe huurder zegt toe dat hij verbeteringen aan het pand doet.
6. Wat ook kan: een van de bovenwoningen in een package deal uit het verleden ‘teruggeven’ aan de verhuurder. Let dan wel op geluidsoverlast.
7. Een (gedeeltelijke) omzetgerelateerde huurprijs aanbieden.

Zo werkt een indeplaatsstelling

Een rechter kan alleen in een bodemprocedure definitief oordelen over een huurindeplaatsstelling. Omdat zo’n procedure veel tijd in beslag neemt, zie je in de praktijk dat er bij een weigerachtige verhuurder een kort geding wordt aangespannen waarin vooruitlopend op de bodemprocedure een voorlopig oordeel aan de voorzieningenrechter wordt gevraagd. Hoewel het voor de hand ligt dat de rechter in een bodemprocedure een vergelijkbare uitspraak doet als de voorzieningenrechter, zijn er uitzonderlijke gevallen bekend waarin de uitspraak in de bodemprocedure afweek.

In eerste instantie werd de huurindeplaatsstelling goedgekeurd door de voorzieningenrechter, maar in de bodemprocedure werd deze alsnog afgewezen. Met alle gevolgen van dien: de koper moest ontruimen. Maar nogmaals: dat zijn echt uitzonderlijke gevallen. In de praktijk blijkt het starten van een kort geding voldoende drukmiddel om de verhuurder tot een regeling te dwingen.

Bij een a-b-c-verhuursituatie waarbij de brouwerij ‘tussen de huur zit’ is het verstandig om eerst te achterhalen wat de voorwaarden zijn van de hoofdhuurovereenkomst tussen de pandeigenaar en de brouwerij. Het komt voor dat de brouwerij geheel vrij is om zelf te bepalen aan wie zij onderverhuurt, maar het komt ook voor dat ook de pandeigenaar moet instemmen met de huurindeplaatsstelling. Dat kan de juridische positie van de verkoper bemoeilijken. Vooral omdat er sprake zou kunnen zijn van een wanprestatie van de brouwerij richting de pandeigenaar. Dat kan soms zelfs leiden tot ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst met daaraan verbonden de beëindiging van de onderhuurovereenkomst. Dan is het verstandig om met de brouwer op te trekken en goede afspraken te maken.

Ten onrechte denken veel ondernemers dat een mondelinge afspraak niet bindend is en ‘toch niet te bewijzen valt’. Dat klopt niet. Ook mondelinge overeenkomsten zijn bindend. Als je bij de (ver)koop van een horeca ‘in hoofdlijnen’ overeenstemming bereikt, kan de andere partij je daaraan houden en de verkoop afdwingen. Desnoods via een getuigenverhoor.

Let op de pre-contractuele aansprakelijkheid. Dat is de fase van onderhandeling vóór het sluiten van een overeenkomst. Hoe meer je het vertrouwen wekt dat een overeenkomst tot stand komt, hoe kleiner je kans om de onderhandelingen zomaar af te breken. Zonder objectieve reden zal de rechter oordelen dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

Tip: spreek af dat een overeenkomst pas tot stand komt als op alle punten, hoe onbeduidend ook, volledige overeenstemming is bereikt.

Personeel

Door de overdracht van de onderneming gaan de rechten en verplichtingen uit alle arbeidsovereenkomsten automatisch over naar de koper. Werknemers kunnen dan allerlei rechten uit het verleden claimen. Denk aan overuren, niet uitbetaalde vakantie-uren, dat gaat soms om weken, en vakantietoeslag. In de praktijk komt dat best vaak voor. Zelfs als je niet precies hetzelfde horecabedrijf gaat exploiteren, neemt de rechter al snel aan dat sprake is van ‘overgang onderneming’ en kunnen oud-werknemers bij jou claimen. Het is gebruikelijk dat de boekhouder van de verkoper aan de koper informatie verstrekt over het personeel.

Tip: zorg als koper dat in het overzicht van werknemers staat:

1. De exacte periode van het dienstverband;
2. De hoeveelheid arbeidsovereenkomsten iemand heeft gehad;
3. De laatste arbeidsovereenkomst;
4. De laatste salarisstrook;
5. Eventueel opgebouwde vakantiedagen en overuren.

Als deze documenten onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst, kun je als koper je schade vorderen als de verkoper onjuiste informatie heeft verstrekt. Overigens is de oude werkgever nog een jaar na de verkoop hoofdelijk verbonden tot nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de arbeidsovereenkomsten tot het moment van verkoop. Met andere woorden: als koper kun je claims over de periode van voor de verkoop, verhalen op de verkoper. Als dat een lege bv is, heb je nog steeds het nakijken. Oppassen dus.

Tip: Laat personeel die mee overgaat zelf een handtekening zetten onder hun salarisspecificatie. Daarmee laat je hen verklaren dat de inhoud daarvan correct is en ze geen openstaande claims hebben.

Andere zaken die je moet checken: Is het pensioen betaald? Zijn er toezeggingen als salarisverhogingen en vaste contracten gedaan? Zijn er werknemers ziek? Beschikken de schoonmakers over de vereiste vergunningen/papieren? Zijn er werknemers arbeidsongeschikt? Zwangerschappen? Zijn Arbo- en re-integratieregels nageleefd? Is er ontslag op staande voet verleend in de laatste zes maanden?

Tip: laat de verkoper verklaren dat hij in de periode vanaf ondertekening koopcontract tot het moment van de overdracht geen personeelsleden in dienst neemt of afspraken maakt rondom de beloning zonder vooraf schriftelijk te overleggen.

De koopovereenkomst

Helaas sluiten de standaard koopovereenkomsten niet aan bij de specifieke eisen en wensen in de horeca. Een verkoper van een horecabedrijf wil graag een simpel koopcontract, waarbij de risico’s zoveel mogelijk bij de koper worden neergelegd en hun aansprakelijkheid zoveel mogelijk wordt uitgesloten. Wat voor hem vooral telt, is het bewijs in het koopcontract dat hij heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht. Bijvoorbeeld als het gaat om inventaris waar iets aan mankeert.

Waarborgen

De koper heeft juist behoefte aan zoveel mogelijk waarborgen. Denk aan het behoud van vergunningen, het behoud van het maximumaantal bezoekers in de zaak, het behoud van een afvoerpijp, de verzekering dat de elektrische installatie van het pand aan de laatste NEN-norm voldoet, dat er geen handhaving door de gemeente wordt verwacht enzovoort. Wat heb je aan een club waar vanuit brandveiligheid maar weinig mensen in mogen? Of aan een bedrijf dat in strijd is met het bestemmingsplan. Een horecabedrijf kan nu eenmaal niet worden geëxploiteerd zonder alle vereiste vergunningen. Het is verstandig om een gespecialiseerd adviseur in te schakelen bij het opstellen van de koopovereenkomst.

Overname aandelen in bv

Als je in plaats van de handelsnaam, goodwill en inventaris, de aandelen in een bv overneemt, moet je extra alert zijn. In zo’n geval is een due diligence-onderzoek nodig. Dat is het werk van de accountant en een gespecialiseerde advocaat. 

9-puntenchecklist voor kopers

1.Is de verkoper bevoegd? Is verkoper wel bevoegd te verkopen? Is de eventuele bemiddelaar formeel gemachtigd? Namens wie? Tot hoever?

2.Is het een huurpand? Verleent de verhuurder medewerking aan de verkoop? Wat is de bestemming? Is dat bedrijfsruimte? Horecabedrijf? Café? Past het nieuwe concept daarbinnen? Check de resterende huurtermijn en de kans op een nieuwe huurovereenkomst.

3. Zijn de vergunningen in orde? Zijn alle vergunningen in orde? Is er in het verleden gehandhaafd? Zijn er vergunningen geweigerd? Lopen er procedures? Zijn de activiteiten in overeenstemming met bestemmingsplan? Denk aan geluidsoverlast: (live)muziek, terrasexploitatie.

4. Zijn er verplichtingen richting derden? Zijn er leveranciers waar je verplicht moet afnemen? Is de inventaris van de brouwerij of leverancier? Bruikleen? Liggen er nog andere zekerheidsrechten bij leveranciers? Overige duurovereenkomsten zoals onderhoudscontracten? Verplichtingen naar portiers? Beveiligingsorganisatie? Loopt er een financiering bij een bank, dan rust vaak pandrecht op de inventaris. De bank moet meewerken aan de overdracht.

5. Is het gebouw in orde? Voldoet het pand aan de constructieve eisen? Achterstallig onderhoud? Controleer of er (deel)verbouwingen hebben plaatsgevonden zonder de vereiste bouwvergunning. Denk aan een serre. Draagkracht vloer? Brandveiligheid? Capaciteit afzuigpijp? Akoestiek? Plafondhoogte? Vetput? Is de mechanische ventilatie volgens de norm? Voldoen elektrische installaties aan de NEN-normen?

6. Wat neem je eigenlijk over? Handelsvoorraad? Hoe/wanneer/tegen welke prijs? Inventaris? Is de inventaris verpand? Onroerende zaken? Verkoper laten garanderen dat die niet verwijderd worden na verkoop. In welke staat zijn de roerende zaken? Intellectuele eigendomsrechten (bijvoorbeeld logo, huisstijl, naam bedrijf). Schulden? Franchiseformule?

7. Overlast? Zijn er ontwikkelingen die het horecabedrijf belemmeren zoals infrastructurele projecten, rioolwerk, herprofilering straat? Andere beperkende omstandigheden zoals stankoverlast van naastgelegen bedrijven?

8. Wat is het beleid van de gemeente? Zijn er in de toekomst beperkingen door beleid van de gemeente, bijvoorbeeld beperking openingstijden? Check de APV. Of zijn er juist uitbreidingsmogelijkheden?

9. Terras Kopie vergunning opvragen bij verkoper. Voor welke periode verleend? Voorgenomen wijzigingen gemeente? In geval van significant deel omzet door terras: extra beding in koopovereenkomst. Mogelijkheid tot uitbreiding terras?
* deze checklist is uiteraard niet volledig