Waar moet je op letten bij het kopen van een horecabedrijf?

Ten onrechte denken veel ondernemers dat een mondelinge afspraak niet bindend is en ‘toch niet te bewijzen valt’. Dat klopt niet. Ook mondelinge overeenkomsten zijn bindend. Als je bij de (ver)koop van een horeca ‘in hoofdlijnen’ overeenstemming bereikt, kan de andere partij je daaraan houden en de verkoop afdwingen. Desnoods via een getuigenverhoor.

Let op de pre-contractuele aansprakelijkheid. Dat is de fase van onderhandeling vóór het sluiten van een overeenkomst. Hoe meer je het vertrouwen wekt dat een overeenkomst tot stand komt, hoe kleiner je kans om de onderhandelingen zomaar af te breken. Zonder objectieve reden zal de rechter oordelen dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

Tip: spreek af dat een overeenkomst pas tot stand komt als op alle punten, hoe onbeduidend ook, volledige overeenstemming is bereikt.

Personeel

Door de overdracht van de onderneming gaan de rechten en verplichtingen uit alle arbeidsovereenkomsten automatisch over naar de koper. Werknemers kunnen dan allerlei rechten uit het verleden claimen. Denk aan overuren, niet uitbetaalde vakantie-uren, dat gaat soms om weken, en vakantietoeslag. In de praktijk komt dat best vaak voor. Zelfs als je niet precies hetzelfde horecabedrijf gaat exploiteren, neemt de rechter al snel aan dat sprake is van ‘overgang onderneming’ en kunnen oud-werknemers bij jou claimen. Het is gebruikelijk dat de boekhouder van de verkoper aan de koper informatie verstrekt over het personeel.

Tip: zorg als koper dat in het overzicht van werknemers staat:

1. De exacte periode van het dienstverband;
2. De hoeveelheid arbeidsovereenkomsten iemand heeft gehad;
3. De laatste arbeidsovereenkomst;
4. De laatste salarisstrook;
5. Eventueel opgebouwde vakantiedagen en overuren.

Als deze documenten onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst, kun je als koper je schade vorderen als de verkoper onjuiste informatie heeft verstrekt. Overigens is de oude werkgever nog een jaar na de verkoop hoofdelijk verbonden tot nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de arbeidsovereenkomsten tot het moment van verkoop. Met andere woorden: als koper kun je claims over de periode van voor de verkoop, verhalen op de verkoper. Als dat een lege bv is, heb je nog steeds het nakijken. Oppassen dus.

Tip: Laat personeel die mee overgaat zelf een handtekening zetten onder hun salarisspecificatie. Daarmee laat je hen verklaren dat de inhoud daarvan correct is en ze geen openstaande claims hebben.

Andere zaken die je moet checken: Is het pensioen betaald? Zijn er toezeggingen als salarisverhogingen en vaste contracten gedaan? Zijn er werknemers ziek? Beschikken de schoonmakers over de vereiste vergunningen/papieren? Zijn er werknemers arbeidsongeschikt? Zwangerschappen? Zijn Arbo- en re-integratieregels nageleefd? Is er ontslag op staande voet verleend in de laatste zes maanden?

Tip: laat de verkoper verklaren dat hij in de periode vanaf ondertekening koopcontract tot het moment van de overdracht geen personeelsleden in dienst neemt of afspraken maakt rondom de beloning zonder vooraf schriftelijk te overleggen.

De koopovereenkomst

Helaas sluiten de standaard koopovereenkomsten niet aan bij de specifieke eisen en wensen in de horeca. Een verkoper van een horecabedrijf wil graag een simpel koopcontract, waarbij de risico’s zoveel mogelijk bij de koper worden neergelegd en hun aansprakelijkheid zoveel mogelijk wordt uitgesloten. Wat voor hem vooral telt, is het bewijs in het koopcontract dat hij heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht. Bijvoorbeeld als het gaat om inventaris waar iets aan mankeert.

Waarborgen

De koper heeft juist behoefte aan zoveel mogelijk waarborgen. Denk aan het behoud van vergunningen, het behoud van het maximumaantal bezoekers in de zaak, het behoud van een afvoerpijp, de verzekering dat de elektrische installatie van het pand aan de laatste NEN-norm voldoet, dat er geen handhaving door de gemeente wordt verwacht enzovoort. Wat heb je aan een club waar vanuit brandveiligheid maar weinig mensen in mogen? Of aan een bedrijf dat in strijd is met het bestemmingsplan. Een horecabedrijf kan nu eenmaal niet worden geëxploiteerd zonder alle vereiste vergunningen. Het is verstandig om een gespecialiseerd adviseur in te schakelen bij het opstellen van de koopovereenkomst.

Overname aandelen in bv

Als je in plaats van de handelsnaam, goodwill en inventaris, de aandelen in een bv overneemt, moet je extra alert zijn. In zo’n geval is een due diligence-onderzoek nodig. Dat is het werk van de accountant en een gespecialiseerde advocaat. 

9-puntenchecklist voor kopers

1.Is de verkoper bevoegd? Is verkoper wel bevoegd te verkopen? Is de eventuele bemiddelaar formeel gemachtigd? Namens wie? Tot hoever?

2.Is het een huurpand? Verleent de verhuurder medewerking aan de verkoop? Wat is de bestemming? Is dat bedrijfsruimte? Horecabedrijf? Café? Past het nieuwe concept daarbinnen? Check de resterende huurtermijn en de kans op een nieuwe huurovereenkomst.

3. Zijn de vergunningen in orde? Zijn alle vergunningen in orde? Is er in het verleden gehandhaafd? Zijn er vergunningen geweigerd? Lopen er procedures? Zijn de activiteiten in overeenstemming met bestemmingsplan? Denk aan geluidsoverlast: (live)muziek, terrasexploitatie.

4. Zijn er verplichtingen richting derden? Zijn er leveranciers waar je verplicht moet afnemen? Is de inventaris van de brouwerij of leverancier? Bruikleen? Liggen er nog andere zekerheidsrechten bij leveranciers? Overige duurovereenkomsten zoals onderhoudscontracten? Verplichtingen naar portiers? Beveiligingsorganisatie? Loopt er een financiering bij een bank, dan rust vaak pandrecht op de inventaris. De bank moet meewerken aan de overdracht.

5. Is het gebouw in orde? Voldoet het pand aan de constructieve eisen? Achterstallig onderhoud? Controleer of er (deel)verbouwingen hebben plaatsgevonden zonder de vereiste bouwvergunning. Denk aan een serre. Draagkracht vloer? Brandveiligheid? Capaciteit afzuigpijp? Akoestiek? Plafondhoogte? Vetput? Is de mechanische ventilatie volgens de norm? Voldoen elektrische installaties aan de NEN-normen?

6. Wat neem je eigenlijk over? Handelsvoorraad? Hoe/wanneer/tegen welke prijs? Inventaris? Is de inventaris verpand? Onroerende zaken? Verkoper laten garanderen dat die niet verwijderd worden na verkoop. In welke staat zijn de roerende zaken? Intellectuele eigendomsrechten (bijvoorbeeld logo, huisstijl, naam bedrijf). Schulden? Franchiseformule?

7. Overlast? Zijn er ontwikkelingen die het horecabedrijf belemmeren zoals infrastructurele projecten, rioolwerk, herprofilering straat? Andere beperkende omstandigheden zoals stankoverlast van naastgelegen bedrijven?

8. Wat is het beleid van de gemeente? Zijn er in de toekomst beperkingen door beleid van de gemeente, bijvoorbeeld beperking openingstijden? Check de APV. Of zijn er juist uitbreidingsmogelijkheden?

9. Terras Kopie vergunning opvragen bij verkoper. Voor welke periode verleend? Voorgenomen wijzigingen gemeente? In geval van significant deel omzet door terras: extra beding in koopovereenkomst. Mogelijkheid tot uitbreiding terras?
* deze checklist is uiteraard niet volledig